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鑑定評価の三方式−鑑定評価の基本的方式を解説します−
鑑定評価額を求めるには、主に三つの方式があります
(1)原価方式(原価法) ……………… 積算価格
(2)比較方式(取引事例比較法) …… 比準価格
(3)収益方式(収益還元法) …………  収益価格
 一般に、人が物の価値を判定する場合には、
 a.それにどれほどの費用が投じられているか
 b.それがどれほどの値段で市場で取引されているものであるか
 c.それを利用することによってどれほどの収益が得られるものであるか
という三つの考え方を考慮しているのが通例ですが、これを「価格の三面性」といいます。
 鑑定評価の三方式は、この「価格の三面性」が反映され、(1)の原価方式がa.の(2)の比較方式がb.の(3)の収益方式がc.の考え方により成り立っているといえます。
 ここでは、評価する対象不動産を「更地」、評価の目的を「売買の参考」として、鑑定評価の考え方を説明します。

取引事例比較法(比準価格)
 土地は生活の基盤となる大事な財産であり、土地の売買は一生に一度あるかないかの重要な取引です。しかも、かなり高額な取引となるのが一般的です。
 したがって、土地を売る側はなるべく高く売ろうとしますし、買う側はなるべく安く買おうとします。仲介業者も間に入って、価格交渉等が行われ、お互い歩みよれる妥当な金額で売買価額が決まります。
 これは一つの売買事例に過ぎませんが、このような多くの売買の取引事例が集まることによって、一定の取引相場が形成されると考えることができます。
 そこで、対象地を売買するとした場合、これらの売買価格と比較したらいくらで取引されるだろうかという考え方に立って、鑑定評価する方法が取引事例比較法という方法です。
 取引事例比較法は、次の手順により評価額を求めます。
1. 取引事例の収集・選択
 対象地がある地域と似た地域で取引された売買事例を収集し、その中から、できるだけ地形が標準的な土地や特殊事情が無い事例を選択します。
2. 時点修正
 土地の価格は時間とともに変動しています。したがって、売買事例の価格を評価する時点(価格時点)の価格に修正する必要があります。
3. 標準化補正
 取引された売買事例の土地は、例えば角地であったり南側道路の画地であったり、地形が整形でないもの等様々です。そこで、これらの土地が標準的な画地であったとしたら、いくらで売買されたであろうかの判定(標準化補正)をします。
4. 地域格差の補正
 上記3. で求められた価格は、あくまでもそれぞれの土地が存する地域での標準化されたものであり、対象地が存する地域の価格水準と異なるのが一般的です。そこで、地域どうしの価格水準を比較して、売買事例の価格を対象地の存する地域で取引されたとしたら、いくらで売買されたであろうかの判定(地域格差の補正)をします。
5. 対象地の個別格差の補正
 上記4. では、対象地の存する地域における標準的な価格を求めたことになります。しかし、最終的に求める対象地は必ずしも標準的な画地であるとは限りません。そこで、対象地そのものの個別性、例えば道路の方角・幅員、画地の規模・形などについて補正を行います。
 ここで、求められた価格が取引事例比較法による価格、すなわち比準価格となります。

収益還元法(収益価格)
 この土地は、これだけの収益を生み出す能力があるから、いくらで買おうかという場合の価格が、その土地の収益価格となります。
 収益価格は、賃貸用建物が現に稼働している複合不動産(土地・建物)、商業系の不動産において特に重視されるべき方式ですが、必ずしも複合不動産、商業系用途に限らず、更地、あるいは住居系用途の不動産でも適用されます。
 今回は、対象不動産を「更地」と仮定していますので、収益還元法の中の土地残余法という求め方を解説します。
 土地残余法とは、土地と建物が一体として稼いだ収益から、建物の稼いだ収益分を引いて、その残りが土地の生み出した収益として、その収益を利回りで割る(還元する)ことによって収益価格を求める方法です。
1. 最有効使用の建物の想定
 土地残余法では、仮にその土地に建物を建てて賃貸したらいくらの賃料が得られるか、という考え方に立って評価します。
 そのためには、その土地に最有効に使用できる建物を建てることを想定して、そこから総収益(賃料収入や、敷金、権利金等)、及び総費用(必要な標準的な費用)を想定していきます。
2. 総収益の算定
 総収益は、主として賃料収入、保証金等(敷金、保証金その他預り金的性格を持つ一時金)の運用益、権利金等(権利金、礼金その他の一時金)の運用益・償却額、その他(駐車場収入等)からなります。
3. 総費用の算定
 総費用は、主として修繕費、維持管理費、公租公課、損害保険料、空室損失相当額、貸倒れ準備費からなります。
 これら各項目について標準的な費用を求め、その合計額が総費用となります。
4. 土地・建物一体の純収益
 上記3. の総収益から4. 総費用を差し引くと、土地・建物一体としての純収益が求められます。
5. 建物に帰属する純収益
 鑑定評価における土地残余法では、当初建てた建物の経済的耐用年数が尽きたら、これを取り壊し、同じ建物を再建して、また賃貸し……ということを永遠に繰り返すことを前提にしています。
 この建物の純収益には、建物を建設したときに投資した額(初期投資額)に見合う年々の純収益を期待する利回り(割引率)と、経済的耐用年数の間に初期投資額を回収して積み立てる場合の利率を加味して求めます。実務的には、建物の躯体、仕上げ、設備部分の耐用年数に対応する年賦償還率を用いて求めます。
6. 土地に帰属する純収益と未収入期間補正
 上記4. の土地・建物一体の純収益から5. の建物に帰属する純収益を差し引くと、土地に帰属する純収益が求められます。
 しかし、この値は更地状態のものであるため、建物を建てて、テナントを募集して、入居者が家賃を払うまで、一定の期間があることから、その期間(未収入期間)分の修正を行います。
7. 土地の純収益を還元利回りで還元
 還元利回りを求める方法としは、不動産鑑定評価基準では「類似の不動産の取引事例との比較から求める方法」「借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法」「土地と建物に係る還元利回りから求める方法」「割引率との関係から求める方法」が例示されています。
 最後に上記6. で求められた土地に帰属する純収益を還元利回りで還元(割る)した価格が、土地の収益価格となります。

原価法(積算価格)
 原価法とは、対象不動産と同じ不動産を現在、再び作ったらいくらかかるかという再調達原価を求め、中古の場合はその減価分を引いて減価修正をして積算価格を求める方式です。
 通常、土地については古く昔からあったもので再調達原価を求めることが難しいため、新しく開発された団地や埋立地等を除いて、既成市街地の土地には原価法は適用しません。本件は「更地」ですので原価法は適用しませんが、参考までに建物の積算価格の求め方を解説します。
 <参考―建物の積算価格>
1. 建物の再調達原価
 評価しようとする建物は建築後何年か経過していますが、いま仮にこの建物と同じ建物を建築したらいくらかを求めます。
 再調達原価は、建築業者に発注し完成して引き受けた場合の標準的な建築費に、発注者が通常負担する付帯費用を加算して求めます。建築費を求める方法は、この建物と類似する建物の工事費と比較して求める間接法と、設計図書が残っている場合にその部分ごとの標準単価を積み上げて求める直接法があります。
2. 建物の減価修正
 例えば、この建物が10年経過している場合、当然、減価が生じているため、再調達原価(新築価格)から減価修正を施す必要があります。
 減価修正では、経済的耐用年数がから減価修正する方法と、使用状況、保守管理の程度、修繕の状態等を観察して減価修正する方法を併せて用います。
3. 建物の積算価格
 上記1. の再調達原価から2. の減価修正額を差し引いて積算価格を求めます。