鑑定依頼時の必要書類

　不動産鑑定評価をご依頼いただく際の必要書類ですが、この中にはご依頼をいただいた後に弊社で取得する書類もあります。

不動産鑑定評価業務依頼書

　不動産鑑定評価業務を弊社に依頼される場合のご依頼者様と弊社との契約書にあたる書類です。不動産鑑定評価の依頼は、民法上の「委託」に含まれると解されていますので、依頼者様は委託者となります。

⇒不動産鑑定評価依頼書[PDF]

固定資産税（都市計画税）納税通知書

　不動産を特定するためにもぜひ必要な書類です。土地地番・建物家屋番号等が記載されていますので優先してご用意をお願いしている書類です。
　鑑定評価においても、収益還元法の総費用算出で、この納税通知書があれば記載金額をそのまま流用出来るなど大変有用な書類です。ただし、第三者では委任状等がない限り、取得不能な書類です。

登記事項証明書

　通常、登記簿と呼ばれるものです。正しくはコンピューターに記録されたデータから作成された書類を「全部事項証明書」です。最近ではほとんどの法務局がコンピューター化されていますので、最寄りの法務局でも取得できます。

　この書類には土地であれば地積、建物であれば床面積などが記載され、不動産の所有者やその不動産に付いている権利等が記載されています。この書類に記載された地積、床面積を原則として鑑定評価を行いますが、実際の地積、床面積が異なっている場合がありますので、注意を要します。

住宅地図

　この図面は、不動産がどの場所にあるのか、物件を特定し現地調査をする場合等に必要です。大手地図会社などは住宅地図のダウンロードサービスを実施しているところがあります。

公図

　この図面は先の住宅地図とは違い、法務局に備え付けられている書類で、土地の位置や形状を表す図面であり、地番という番号が振られている図面です。

　全部事項証明書（登記簿謄本）のところで説明した地積は、この公図に振られた地番毎に記載されているため、全部事項証明書（登記簿謄本）と公図の照合は絶対に必要な作業です。ただし、この図面は精度が欠けている地域もあり、必ずしも実態を反映しているものではありません。

地積測量図

　この図面も法務局に備え付けてある図面で、いわゆる土地の測量図です。
土地の面積（地積）の数量、面積の求め方、形状などが示されており、この地積測量図と先の公図、住宅地図を使って、現地の照合作業をします。

　但し、古い土地（例：地主の土地で先祖代々、精度の高い測量を実施した経緯がない土地）などは、地積測量図がない土地もあり、このような土地は土地家屋調査士や測量士などに依頼して現在の測量してもらうことになりますが、測量費用がかかります。

建物図面・各階平面図（建物がある場合）

　この図面も法務局に備え付けてある図面で、各階平面図には建物の形や床面積の算出方法、建物図面には敷地との位置関係等が記されています。

　この建物図面・各階平面図と地積測量図、公図、住宅地図を使って、現地の照合作業をします。

道路台帳

　この図面は市役所で取得する図面で、不動産鑑定評価をする土地が接している道路が公道なのか私道なのか区別するためと道路の幅員を確認するために利用します。

上水道配管図

　上水道管の配管位置等を示した図面で、市役所で取得します。但し、配管全てを行政機関が正確に把握している訳ではないため、場所によっては、配管が分からない時もあります。

公共下水道台帳

　公共下水道の整備状況が分かる図面で、下水管の管径やマンホールの位置などが記されています。
この下水道台帳も先の上水道配管図と同じく、行政機関が正確に全てを把握している訳ではないため、関係者等からのヒアリングが必要となる場合があります。

ガス配管図

　道路に埋設されている都市ガスの管の口径や配置状況等が示された図面で、東京ガスの場合は、インターネットで無料で取得できます。