（投稿・令和3年－見直し・令和6年7月）

　今回は前号（第54号）「所有者が不明の土地･家屋の現状と課題」に続く内容です。

　
　一般財団法人「国土計画協会」の所有者不明土地問題研究会による試算結果によると、日本全国の所有者不明土地は、現在推計で410万ヘクタール（所有者不明率20.3％）で、九州の土地面積（約368万ヘクタール）を越える面積となり、2040年までには720万ヘクタールに膨らむ見通しです。北海道本島の土地面積（約780万ヘクタール）に匹敵する面積になります。

　近年、所有者不明の土地が全国的に増加しており、公共事業の推進や生活環境面で様々な問題が生じています。

　そこで、所有者が不明の土地・家屋の固定資産税の課税上の課題に対応するため、所有者情報の円滑な把握や課税の公平性の観点から、令和2年度税制改正において、措置が講じられました。

所有者が不存在・特定できないケース

　まずは、所有者が不存在あるいは特定できないため課税できないケースを確認しておきます。

　総務省のホームページに、所有者が不存在･特定できないため課税できないケース（例）として、次の4つのケースが掲載されています。

① 死亡した登記名義人から賃借していた者が居住を継続している
　Aの生前からBが賃借していたが、登記簿は土地・建物のは死亡したA名義のまま、またAの相続人は全員相続放棄している場合ですが、土地・家屋ともに課税できません。

② 相続放棄した者とその関係者が居住している
　登記は土地・建物C名義だがCが死亡し、Cの相続人は全員が相続放棄している場合ですが、土地・家屋ともに課税できません。

③ 登記が正常に記録されていない土地で店舗を営業している
　土地の登記が複数人によるもので、住所記載が無いなど正常に登記されておらず、建物はH名義で店舗を営業してい場合ですが、土地は課税できず、家屋はHに対して課税されます。

④ 外国籍の所有者が死亡し、相続人が特定できない
　マンションの一区画及び敷地を外国籍のX名義であるが死亡している場合ですが、国内に戸籍等が存在しないため、相続関係が確認できず、土地・家屋ともに課税できません。

所有者不明土地・家屋の地方税法改正

現に所有している者の申告の制度化

　これまで、登記簿上の所有者が死亡している場合、課税庁の市町村等では「現に所有している者」（通常は相続人）の把握のため、法定相続人全員の戸籍調査等多大な時間と労力を割いてきています。

　このため、相続登記がされるまでの間における現所有者（相続人等）に対し、市町村の条例で定めるところにより、氏名・住所等必要な事項を申告させることができることとされました。

＜現に所有している者の申告＞
※地方税法第384条3項
「3項 市町村長は、その市町村内の土地又は家屋について、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録がされている個人が死亡している場合における当該土地又は家屋を所有している者（以下この条及び第386条において「現所有者」という。）に、当該市町村の条例で定めるところにより、現所有者であることを知つた日の翌日から三月を経過した日以後の日までに、当該現所有者の住所及び氏名又は名称その他固定資産税の賦課徴収に関し必要な事項を申告させることができる。」

使用者を所有者とみなす制度の拡大

　これまでは、法律上、震災等の事由によって所有者が不明の場合に、使用者を所有者とみなして課税できる規定がありました（地方税法第343条4項）が、調査を尽くしてもなお固定資産の所有者が一人も明らかにならない場合、（事前に使用者に通知をした上で）使用者を所有者とみなして、固定資産課税台帳に登録し、固定資産税を課すことができることとされました（同法同条5項が追加）。

＜固定資産税の納税義務者等＞
※地方税法第343条4項5項
「4項 市町村は、固定資産の所有者の所在が震災、風水害、火災その他の事由により不明である場合には、その使用者を所有者とみなして、固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課することができる。この場合において、当該市町村は、当該登録をしようとするときは、あらかじめ、その旨を当該使用者に通知しなければならない。
5項 市町村は、相当な努力が払われたと認められるものとして政令で定める方法により探索を行つてもなお固定資産の所有者の存在が不明である場合（前項に規定する場合を除く。）には、その使用者を所有者とみなして、固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課することができる。この場合において、当該市町村は、当該登録をしようとするときは、あらかじめ、その旨を当該使用者に通知しなければならない。」

　これは、土地や家屋を使用収益しているにもかかわらず、所有者が正常に登記されていない等の理由により、市長村が調査を尽くしてもなお所有者が一人も明らかにならない場合においては、固定資産税を課すことができないという実態でした。

　令和2年度税制改正により、課税の公平性の観点から、所有者の存在が一人も明らかにならない場合に、資産を使用収益し、所有者と同程度の利益を享受している者が存在しているときは、その者が所有者と同様に行政サービスを受益している点に着目して、使用者を所有者とみなして課税することができるようになりました。

相続登記の申請義務化が決定

　この度、所有者不明土地・家屋に関して「民法等一部改正法」が公布されましたが、この中で固定資産税に関係する法は不動産登記法で、最も関係する項目は「相続登記の申請義務化」です。

相続登記が義務でないことが最大の不明要因

　所有者不明土地・家屋問題の解消に道筋をつけるため、相続登記の申請が義務化となります。

　この「所有者不明の土地・家屋」の最大の原因が、相続登記が義務化されていないことであることからすると、今回の「相続登記申請義務化」は明るいニュースと言えます。

　今回の相続登記に関する法改正の大きなポイントは、以下の3つあります。
① 相続登記の申請義務化
② 相続人申告登記の（仮称）の創設
③ 所有権の登記名義人の氏名または名称、住所の変更の登記の義務づけ

相続登記の申請義務化は3年以内（新制度の概要）

　ここでは、①の相続登記の申請義務化（2年以内の施行）についてのみ、お知らせします。

　親が亡くなり、相続で不動産の所有権を取得した場合、相続の開始を知って、かつ、所有権を取得したと知った日から3年以内に移転の登記を申請しなければなりません。
　遺産分割で所有権を取得した際は、分割の日から3年以内の登記が義務づけられます。たとえば、遺産分割協議が2年後にまとまった場合、その日から3年以内に登記を申請しないといけません。もしも、正当な理由がないのにも関わらず、この二つの申請を怠った時は、10万円以下の過料を求められます。

　このように相続登記の義務化がされることとなりましたが、これにより固定資産税の課税がスムーズに進むことを期待したいものです。

（次号に続きます）
　
2022/06/05/13:00
　

　
（投稿・令和2年－見直し・令和6年7月）

　今回は、所有者が不明な土地･家屋の現状と課題についてです。

　その前に「固定資産税の納税義務者とは誰か」については、第9号で説明してありますが、簡単に復習しておきます。

　
　固定資産税（土地及び家屋に限定）の納税義務者は、原則として登記簿に所有者として登記されている者（登記簿所有者）又は土地･家屋補充課税台帳に登録されている者をいいます。
　その意味では、固定資産税の納税義務者は、必ずしも真実の所有者とは限りません。

　また、この納税義務者は賦課期日（毎年の1月1日現在）に登記・登録されている者ですが、この登記・登録されている者が賦課期日前に死亡しているときは、固定資産税を「現に所有している者」が固定資産の所有者となります（地方税法第343条1項、2項）。

＜固定資産税の納税義務者等＞
※地方税法第343条
「1項 　固定資産税は、固定資産の所有者（質権又は百年より永い存続期間の定めのある地上権の目的である土地については、その質権者又は地上権者とする。以下固定資産税について同様とする。）に課する。
2項　前項の所有者とは、土地又は家屋については、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者（区分所有に係る家屋については、当該家屋に係る建物の区分所有等に関する法律第2条第2項の区分所有者とする。以下固定資産税について同様とする。）として登記又は登録がされている者をいう。この場合において、所有者として登記又は登録がされている個人が賦課期日前に死亡しているとき、若しくは所有者として登記又は登録がされている法人が同日前に消滅しているとき、又は所有者として登記されている第348条第1項の者が同日前に所有者でなくなつているときは、同日において当該土地又は家屋を現に所有している者をいうものとする。」

なぜ所有者不明の土地･家屋が発生する

所有者不明土地･家屋の発生要因

　ところで、納税義務者が死亡して相続登記がなされる場合には、その情報が課税する市町村に通知され新たな納税義務者を把握することが出来ますが、相続登記がなされない場合には、死亡の事実の把握も新たな納税義務者を決めることも簡単ではありません。

　近年では、土地・家屋の相続の問題や、国外に居住する納税義務者の増加等様々な理由により、固定資産税の納税義務者たるべき者の住所や実態等が不明確となり、市長村の現場における課税･徴収の実務に支障を来す事例も増えてきています。

　課税･徴収の実務に支障を来す事例としては、主に次のようなもが想定されます。
① 登記簿上の所有者（＝納税義務者）の住所や存在が不明
　登記簿上の所有者が住民票の異動を行わず転出したのち居所不明となっているケースや、国外に住所等を有しており実態がつかみにくいケースなど。

② 登記簿上の所有者が死亡し、相続人（＝納税義務者）が不明
　相続人に所有権が移転されたがその所在を把握できないケースや、相続人がおらず相続財産管理人も選任されていないケースなど。

③ 登記簿上の所有者である法人が解散したが、変更登記がなされていない
　承継法人がおらず、清算人又は破産管財人も選任されていないケースなど。

賦課･徴収にあたっての現状と課題

死亡の事実の把握と相続人調査

　納税義務者が死亡し相続が発生した場合、相続登記がなされれば、その情報は課税庁に通知され新たな納税義務者をを把握することができます。

　しかし、相続登記がなされない場合、死亡の事実及び新たな納税義務者となる相続人を課税庁が自ら調査･特定することとなり、この負担も増加しています。

① 死亡の事実の把握
　納税義務者の住所地（＝死亡届の提出先）が固定資産課税と同一市町村内であれば、死亡届が戸籍担当部局から固定資産税担当部局と共有されます。

　一方で、住所地が課税庁と異なる納税義務者については、死亡事実の把握が限られることになります。住民登録外者についても、住民基本台帳ネットワークシステム（以下「住基ネット」）を用いて照会し、本人情報を取得することが可能です。

② 相続人の調査･特定
　この調査はほとんどの市町村において、戸籍や住民票等の公簿上の調査を行っていますが、被相続人や法定相続人全員の本籍地にに対して戸籍等を請求･取得することから、費用対効果等において問題もあります。

　そのため、多くの市町村では、書類の送付先としての代表者を指定するための「相続人代表者届」（地方税法第9条の2）の届出を求めています。

＜相続人からの徴収の手続＞　
※地方税法第9条の2　
「1項　納税者又は特別徴収義務者においては、第11条第1項に規定する第二次納税義務者及び第16条第1項第6号に規定する保証人を含むものとする。）につき相続があつた場合において、その相続人が二人以上あるときは、これらの相続人は、そのうちから被相続人の地方団体の徴収金の賦課徴収（滞納処分を除く。）及び還付に関する書類を受領する代表者を指定することができる。この場合において、その指定をした相続人は、その旨を地方団体の長に届け出なければならない。」　

相続人の一部に対する課税

　上記のとおり、法定相続人の全てを調査･特定するためには、相当の時間と労力を要することになるため、法定相続人の一部が判明した場合、その一部の者に納税通知書を送付している市町村が、アンケート調査の結果70％となっているとのことです。

　この相続人の一部に対する課税は、連帯納税義務が生じている共有者の一部に対する納税の告知で法的にも可能なのですが、これが、課税客体である土地・家屋に対する滞納処分となると、相続人全員に対して納税の告知、督促等を行う必要があることに注意が必要です。

相続人の存在が一人も明らかでない場合

　相続人の調査を行っても、法定相続人全員が相続放棄をしている等により、相続人の存在が一人も明らかでないケースもあります。

　この場合には、民法上、相続財産は法人となり、利害関係人の請求によって家庭裁判所が相続財産管理人を選任することとなりまた、課税庁においても、利害関係人として相続財産管理人の選任を請求することができます。

　しかし、そもそも課税庁としては、未納分の税額を回収する目途が立たない等コストをかけて選任を請求するメリットはあまりありません。

所有者不明の固定資産税への対応策

　以上のように、課税庁たる市町村では、法定相続人の調査が出来きれない場合、法定相続人の一部が判明した場合には、その一部の者に対して納税通知書を送付している場合も多いようです。

　また、賦課期日に現に所有している者が一部が特定できているばあい、判明している所有者のみに課税を行っている市町村もあります。

　一方では、戸籍等による相続人調査が途中で途切れてしまい、相続人の存否すら明らかにならない場合もあり、お手上げ（課税保留）の場合もあります。

　そこで、この所有者不明な土地・家屋への対応として、「相続登記の義務化」や「使用者を所有者とみなす制度の拡大」等の制度改正が行われることになりました。

（次号に続きます）
　
2022/06/05/12:00
　

　
（投稿・令和3年6月－見直し・令和6年7月）

　今回は、山林の固定資産税評価と緑地（山林）保全による固定資産税の減免策を紹介します。

　まず、固定資産税の山林の種類からです。

固定資産評税の山林の種類

　山林の評価については、固定資産評価基準の第1章第7節により次のように定められており、一般山林と介在山林の2種類からなります。

＜山林の評価＞
※固定資産評価基準第1章第7節
「山林の評価は、各筆の山林について評点数を付設し、当該評点数を評点一点当たりの価額に乗じて各筆の山林の価額を求める方法によるものとする。ただし、宅地、農地等のうちに介在する山林及び市街地近郊の山林で、当該山林の近傍の宅地、農地等との評価の均衡上、上記の方法によって評価することが適当でないと認められるものについては、当該山林の均衡の宅地、農地等の価額に比準してその価額を求める方法によるものとする。」

　この基準で、前半の部分が一般山林で、後半の但し書き部分が介在山林になります。

　一般山林とは、介在山林以外の山林で、林業経営が継続されることを前提に山林としての生産力に着目して評価します。

　一方、介在山林とは、宅地・農地等のうちに介在する山林や市街地近郊の山林で、一般山林の評価方法によって評価することが適当でない山林をいいます。

　固定資産評価基準での山林規定は抽象的な面はありますが、山林評価の具体的内容は、市町村の「固定資産評価事務取扱要領」（市町村により名称が異なります）により詳しく定められていますので、そちらを確認されるようお願いいたします。

一般山林の評価

　一般山林の評価は、おおまか次の流れにより行います。

（1）状況類似地区の区分

　状況類似地区の区分にあたっては、地勢、土層、林産物の搬出の便等を基準として、概ねその状況が類似する地区ごとに区分します。

（2）標準山林の算定

　標準山林は各状況類似地区ごとに、位置、地形、土層、林産物の搬出の便等の状況からみて比較的多数所在する山林のうちから、一つの山林を選定します。一般的には、状況類似地区の中央部に位置し、最も多い林相を示す山林が選定されます。

（3）標準山林の評点の付設

　標準山林の評点数は、その標準山林が所在する状況類似地区内における売買実例価額から評定する適正な時価に基づいて付設します。

（4）山林の比準表の適用

　各筆の山林の評点数を付設する際に、標準山林との状況の差を比較考慮し固定資産評価基準に定められている「山林の比準表」を適用して評点数を補正します。
　なお、市町村の「固定資産評価事務取扱要領」において「所要の補正」が定められている場合は、これを適用します。

（5）各筆の山林の評点数の付設

　各筆の山林の評点数は、まず、標準山林の単位地積当たりの評点数に、「山林の比準表」（別表第7の1）によって求めた各筆ごとの比準割合を乗じて、各筆の単位地積当たりの評点数をもとめ、これに当該筆の地積を乗じて、各筆の山林の評点数を求めます。

介在山林の評価

（1）「市街地宅地評価法」に所在する山林評価

　「市街地宅地評価法」が適用されている地域に所在する介在山林の場合は、路線価を基に画地計算を行い、介在山林が宅地であったとした場合の価額を求め、この価額から宅地転用にあたって通常必要と認められる造成費相当額を控除して評価額を算定します。

（2）「その他の宅地評価法」に所在する山林評価

　「その他の宅地評価法」が適用されている地域に所在する介在山林の場合は、当該介在山林の付近の宅地から、立地条件や画地の状況が類似している宅地を選び、介在山林が宅地であったとした場合の価額を求め、この価額から宅地転用にあたって通常必要と認められる造成費相当額を控除して評価額を算定します。

（3）介在山林の傾斜角度等の比準割合から求める方法

　市町村によっては、上記の造成費相当を控除する方法ではなく、介在山林の傾斜角度等から比準割合を定めている場合もあります。その場合の具体的評価方法は、当該市町村の「固定資産評価事務取扱要領」により定められています。
　この傾斜角度等から求める方法では、まず介在山林の状況類似地区の宅地化の度合い（熟成度）を判定し、次にその山林の傾斜角度（傾斜主体）から比準割合を求めることになります。

　ここに、Y市の「介在山林比準表」を紹介します。

「Y市介在山林比準表」

緑地保全による固定資産税の減免

「都市緑地法」による特別緑地保全地区

　特別緑地保全地区は、都市緑地法第12条に規定されており、都市計画区域内において、樹林地、草地、水沼地などの地区が単独もしくは周囲と一体になって、良好な自然環境を形成しているもので、無秩序な市街化の防止や、公害又は災害の防止となるもの、伝統的・文化的意義を有するもの、風致景観が優れているもの、動植物の生育地等となるもののいずれかに該当する緑地が、指定の対象となります。
　この地区に指定されると、固定資産税評価額が最大2分の1まで減額される優遇措置があります（自治体により異なる場合があります）。

市町村による緑地保全制度と山林の買取り

　自治体によっては、緑地を保全するための条例が制定され、市街化区域、市街化調整区域の一定以上の樹林地を保存する施策が展開されています。この制度の優遇措置の一つとして、固定資産税（都市計画税）の減免があります。

　また自治体によっては、一定の要件に合う山林を買い取る制度もあります。例えば、横浜市では「横浜緑アップ計画」による買取制度があります。
　これは、あくまでも自治体の条例による制度ですので、当該の自治体にご相談ください。
　
2022/06/05/11:00
　

　
（投稿・令和3年6月－見直し・令和6年7月）

　今回は、新築住宅または改修工事を行った場合の住宅の固定資産税の減額についてです。

（※これらの法的根拠は、地方税法の附則（例えば第15条の6、第15条の9等）ですが、この附則は名称とは違って膨大な量の条文となっています。そのため、今回は、法律条項を掲げずに内容のみの説明とします。）

新築住宅に対する減額措置

　まずは一般の新築住宅に対する固定資産税の減額です。

＜一般の新築住宅に対する減額＞

減額内容と減額期間

　一般の新築住宅で、床面積が120㎡以下の家屋は固定資産税が2分の1に減額されます。
　減額期間は、3階以上の耐火・準耐火構造の住宅では「新築後5年間」、それ以外の戸建住宅等では「新築後3年間」となります。

　なお、床面積が120㎡を超える部分は減額対象にはなりません。
　また、一般の新築住宅の場合は、減額対象は固定資産税のみで都市計画税は減額対象にはなりません。

　ところで、減額の為に申告が必要かどうかですが、この一般住宅の場合は必要ありませんが、この後に紹介する認定長期優良住宅、省エネルギー対策住宅の場合は申告が必要となります。

減額要件（居住部分）

　減額要件としては、居住部分が全体の床面積の2分の1以上あることが必要です。

　また、居住部分の面積は50㎡以上280㎡以下であることですが、区分所有建物では課税床面積（※）であること、また一戸建以外のアパート等については1区画の床面積が40㎡～280㎡とされています。

認定長期優良住宅、省エネルギー対策住宅

　これまでの説明は、一般住宅の新築についてですが、ここに認定長期優良住宅と省エネルギー対策住宅の減額対象と減額期間の表を掲げます。

＜認定長期有料住宅・省エネ対策住宅の減額＞

改修工事住宅に対する減額措置

　それでは、新築住宅ではなく、耐震改修、バリアフリー改修、熱損失防止（省エネ）改修の工事を行った住宅についての固定資産税、都市計画税の減額措置についてです。

＜改修工事を行った住宅に対する減額＞
　
2022/06/03/19:00
　

　
（投稿・令和3年6月－見直し・令和6年7月）

　先日、ある方から次のような相談を受けしました。
　「弁護士に、私の土地の相続税路線価と評価額を調べて欲しいとお願いしたところ、『路線価が無いので分かりません』との回答が返ってきましたが、どうなのでしょうか。」

　この弁護士の回答には驚きましたが、結論的に言いますと、その地域は相続税の路線価地域ではなく、土地（固定資産税評価）の倍率地域である訳です。

　今回は、相続税評価のなかで固定資産税評価がどのように活用されるのかについて説明します。

　相続税評価で固定資産税評価を利用される場合は、土地評価において相続税評価の倍率地域と家屋評価の２つになります。

相続税評価の路線価地域と倍率地域

（1）相続税評価の方式

　相続税評価の方式は、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。
「路線価方式」であれば、国税庁の財産評価基準書（路線価図）で路線価を検索することができます。この路線価を基準にして、決められている画地計算を行って相続税評価額を求めることになります。

　なお、相続税については、①固定資産税評価が「その他の宅地評価法」及び②固定資産税路線価が付設されていても市街化調整区域である場合は、路線価地域ではなく倍率地域となっているのが一般的です。

　冒頭のご質問の弁護士の方は、相続税の路線価図だけを見て『路線価が無いので分かりません』と判断されたものと考えられます。

　その方の地域は横浜市内の市街化調整区域であったのですが、横浜市の場合は、固定資産税路線価は調整区域であっても路線価は付設されています。しかし、相続税は倍率地域となりますので、路線価は付設されていません。

＜相続税路線価と固定資産税路線価＞

　その場合は、倍率地域一覧表を検索すれば、必ず該当地域の倍率表にあたります。

＜相続税倍率表＞

（2）倍率方式による評価

　相続税倍率表では、宅地の場合の倍率は「1.0」や「1.1」が多いようですが、これは、固定資産税評価額を1.0倍にするか1.1倍すれば相続税評価となることを意味しています。

　例えば、固定資産税評価額が15,000,000円で相続税倍率が「1.1」の地域であれば、次の計算となります。
　15,000,000円×1.1＝16,500,000円（相続税評価額）

　これですと、固定資産税評価額が分かれば、路線価方式のような画地計算をしなくて済みますので、簡単であるとも言えます。

相続税の建物評価は固定資産税家屋評価

　相続税評価で固定資産税評価を利用される機会が最も多いのは「建物（家屋）評価」になります。
　相続税の建物評価は、固定資産税家屋の評価額をそのまま100％適用すれば良いことになっていますので簡単です。

　※何故なのか理由は不明ですが、固定資産税の場合は「建物」とは言わずに「家屋」と呼びます。
　
2022/06/03/06:00