（投稿・令和2年－見直し・令和6年7月）

　今号は、「『不整形地』の相続税評価と固定資産税評価」の解説です。
（※不整形地評価の方法として、「奥行距離の異なるごとに区分できる場合」「角地の場合」「二方路地の場合」等がありますが省略します。）

相続税の不整形地評価

　不整形地評価の場合は、相続税評価と固定資産税評価の方法はほぼ同じです。
　両者の相違点は、相続税の不整形地補正率表では地積区分がありますが、固定資産税には地積区分がありません。また、固定資産税では、蔭地割合を適用しない場合の補正率があります。

　相続税の不整形地評価は、次の2式のうち低い方の価額を採用します。
◆路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率
◆路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率
　下記の不整形地（評価対象地）の評価額を求めるにあたり、（1）奥行距離（2）奥行価格補正率（3）間口狭小補正率（4）不整形地補正率（5）奥行長大補正率（6）評価額の計算の順で求めていきます。

＜不整形地（評価対象地）＞

（1）奥行距離

　評価対象地の全体を囲む、正面路線に面する長方形又は正方形の想定整形地を描きます。不整形地の奥行距離は、その想定整形地の奥行距離を限度として、不整形地の地積を実際の間口距離で除して得た数値とします。
◆奥行距離…　480㎡÷20ｍ＝24ｍ＜25ｍ
　したがって、この不整形地の奥行距離は24ｍとなります。
奥行距離の例を掲げておきます。

＜不整形地＞

（2）奥行価格補正率

　奥行価格補正率は、奥行25ｍの普通住宅地区で0.97です。
◆奥行価格補正率…0.97

＜奥行価格補正率（相続税）＞

（3）間口狭小補正率

◆間口狭小補正率…1.00

＜間口狭小補正率（相続税）＞

（4）不整形地補正率

　不整形地補正率を求めるためには、蔭地割合を求める必要があります。
◆蔭地割合…（750㎡ー480㎡）÷750㎡＝36.0％
◆不整形地割合（普通住宅地区A）…0.811×1.00（間口狭小補正率）＝0.88

＜不整形地補正率（相続税）＞

（5）奥行長大補正率

◆奥行長大補正率…奥行距離（24ｍ）÷間口距離（20ｍ）＝1.2（奥行長大の適用無し）

＜奥行長大補正率（相続税）＞

（6）評価額の計算

　次の①②で計算した価額のうち低い方の価額で計算します。
①路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率
　380,000円×0.97×0.88＝324,368円
②路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率
　380,000円×0.97×1.00×1.00＝368,600円
　以上から、１㎡当たり評価額は①324,368円＜②368,600円から、324,368円となります。
◆評価額…324,368円×480㎡＝155,696,640円

固定資産税の不整形地評価

固定資産税の不整形地補正率表

　固定資産税の不整形地評価は基本的には相続税評価と同じですが、固定資産税の場合は、不整形地補正率表において地積区分が無い点に違いがあります。

＜不整形地補正率（固定資産税）＞

蔭地割合方式によらない場合

　蔭地割合方式によらない不整形地補正率の適用に当たっては、当該画地の所在する用途地区の標準的な画地の規模・形状からみて、不整形度（「普通」から「極端に不整形まで）を判断して、次の表により、不整形地補正率を定めることができます。
　しかし、この蔭地方式によらない評価方法は、全国全ての土地を評価・課税するという固定資産税の性格から、客観的な説明が難しい面もあります。したがって最近では、この評価方法を採用していない市町村も多くあります。（各市町村の「固定資産評価事務取扱要領」を確認する必要があります。）

＜蔭地方式によらない場合（固定資産税）＞

　
2022/5/30/17:30
　

　
（投稿・令和2年－見直し・令和6年7月）

　今号は「貸家建付地・貸宅地」の場合についてです。

貸家建付地と貸宅地とは

　貸家建付地とは、例えば自分の持っている土地に賃貸アパートを建て、その家屋（部屋）を他に貸している場合の、その土地のことをいいます。

　一方、貸宅地とは、借地権など土地の上に存する権利の目的となっている土地をいいます。

＜貸家建付地と貸宅地の違い＞

　なお、自分自身が土地を使用している場合の評価額を自用地としての価額といいます。

　この貸家建付地と貸宅地の相続税評価は「財産評価基本通達」（略して「評基通」）で評価方法が決められていますが、固定資産税は、土地の上に自分の家屋があっても、また他に貸していて（他人の家屋があって）も、土地はその土地の更地状態（自用地としての価額）で評価し課税されます。

固定資産税の貸家建付地・貸宅地

固定資産税は自用地評価

　固定資産税は土地、家屋、償却資産の３種類からなりますが、それぞれの所有者に課税されます。仮に土地の上に、自分がアパートを建設して賃貸に供している場合や、借地権を設定して貸し付けている場合でも、土地、家屋はそれぞれの所有者に課税されます。

　その場合、所有者は自分の土地を自由に使えないことになりますが、固定資産税の評価は自用地としての評価になります。

貸家建付地・貸宅地と賃料

（1）貸家建付地の場合
　自分の土地にアパートを建てて、賃貸に供している場合は、通常は土地・家屋ともに自己所有ですので、自分に土地･家屋が課税されます。

　土地所有者（＝家屋所有者）はアパートの賃借人から賃料を得ることになりますが、このアパートの賃料は、借り主の必要経費の中に家屋の固定資産税も含めて計算されるのが一般的です。

（2）貸宅地（借地権）の場合
　自分の土地を他に貸して（借地）いる場合の土地は所有者に自用地として課税され、土地の上の家屋はその所有者に課税されます。

　土地所有者は借地人から賃料（借地料等）を得ることになりますが、自由に使用・処分をすることができません。固定資産税の場合は、それでも土地は自用地として評価されます。

　しかし、土地所有者は借地人から賃料（地代）を得ることによって、自分が支払う土地の固定資産税額を補うことになります。

相続税評価の貸家建付地

貸家建付地の評価方法

　貸家建付地の相続税評価は、次の計算によります。
・貸家建付地の評価額　＝　自用地としての価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

評価額の求め方

・借地権割合……路線価方式の場合は、路線価図にＡ～Ｇの記号で、また倍率方式の場合は、評価倍率表に割合で表示されています。

＜路線価地域の借地権割合＞

・借家権割合……各国税局ごとに定められており、東京国税局管内については、30％とされています。
・賃貸割合……賃貸されている各独立部分の床面積÷当該家屋の各独立部分の床面積の合計（通常は、100／100で構いません）。

相続税評価の貸宅地

貸宅地の評価方法

　貸宅地（借地権の目的となっている宅地）の相続税評価は、次の計算によります。
・貸宅地の評価額＝自用地としての価額（1－借地権割合）

評価額の求め方

・借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権の目的となっている借地権割合は20％とします。

・貸宅地には、上記の「借地権の目的となっている宅地」以外に「定期借地権等の目的となっている宅地」「地上権の目的となっている宅地」「区分地上権の目的となっている宅地」等がありますが、計算方法も異なります。
　
2022/5/30/17:00
　

　
（投稿・令和2年－見直し・令和5年7月）

　今号は「『無道路地』の固定資産税評価と相続税評価の違い」についてです。

　「無道路地」の固定資産税評価と相続税評価は、平成8年度までは同じ評価方法（「陰地割合評価方式」）でしたが、固定資産税評価については平成9年度から簡便な方式（「無道路地補正率方式」）に変わっています。

相続税の無道路地評価

　相続税の無道路地評価方法は、次のとおりです。

（1）無道路地の奥行価格補正後の価額 → （2）不整形地補正（又は間口狭小・奥行長大補正） → （3）無道路地としてのしんしゃく（通路部分の価額） → （4）無道路地相続税評価額

＜無道路地の例（相続税）＞

（1）無道路地の奥行価格補正後の価額

＜奥行価格補正率（相続税）＞

① 無道路地〔1〕と前面宅地〔2〕を合わせた土地の奥行価格後の価額
◆奥行価格補正率（普通住宅地40ｍ）…0.91
◆〔1〕と〔2〕の地積の合計…800㎡
＜160千円×0.91×800㎡＝116,480千円＞

② 前面宅地〔2〕の奥行価格補正後の価額
◆奥行価格補正率（普通住宅地20ｍ）…1.00
◆〔2〕の地積…400㎡
＜160円×1.00×400㎡＝64,000千円＞

③  ①の価額から②の価額を控除して求めた無道路地〔1〕の奥行価格補正後の価額
＜116,480千円ー64,000千円＝52,480千円＞

（2）不整形地補正（又は間口狭小・奥行長大補正）

＜不整形地補正率（相続税）＞

＜間口狭小・奥行長大補正率（相続税）＞

◆不整形地補正率（普通住宅地区・地積区分Ａ・かげ地割合50％）…0.79
◆間口狭小補正率（間口距離2ｍ）…0.90
◆奥行長大補正率（間口距離2ｍ・奥行距離40ｍ）…0.90
（不整形地補正率×間口狭小補正率）0.79×0.90＝0.71（ａ）
（間口狭小補正率×奥行長大補正率）0.90×0.90＝0.81（ｂ）
（ａ）＜（ｂ）により、不整形地補正率は0.71
◆〔1〕の奥行価格補正後の価額×不整形地補正率
＜52,480千円×0.71＝37,260千円＞（不整形地補正後の〔1〕の価額］）

（3）無道路地としてのしんしゃく（通路部分の価額）

＜160千円×40㎡＝6,400千円＞
限度額（＜37,260千円×0.4＝14,904千円）
※不整形地補正後の〔1〕の価額の4割以下

（４）無道路地の相続税評価額

◆不整形地補正後の〔1〕の価額ー通路部分の価額＝無道路地の相続税評価額
＜37,260千円ー6,400千円＝30,860千円＞

固定資産税の無道路地評価

　固定資産税の無道路地の評価方法は、次のとおりです。
（1）無道路地の補正率 → （2）１㎡当たりの評点数

＜無道路地の例（固定資産税）＞

（１）無道路地の補正率

　無道路地〔1〕の奥行価格補正率×前面宅地〔2〕の通路開設補正率×無道路地補正率0.6
※無道路地補正率0.6は「下限」とされていますが、0.6適用の場合が多いようです。

＜奥行価格補正率（固定資産税）＞

① 無道路地〔1〕の奥行価格補正率（40ｍ普通住宅地）…0.92

＜通路開設補正率（固定資産税）＞

② 前面宅地〔2〕の通路開設補正率（20ｍ）…0.80
③ 無道路地補正率…0.60
④ 無道路地の補正率（①×②×③）
＜0.92×0.80×0.60＝0.44＞

（2）１㎡当たりの表点数

＜140,000円×0.44＝61,600円＞

※以上のとおり、固定資産税の無道路地評価は、無道路地補正率が適用されるとされているため、相続税の評価より簡単な方法になっています。

　なお、土地の固定資産税評価額は、路線価方式による計算に加えて「住宅用地の特例」や「負担調整措置の仕組み」もありますので、ご注意ください。
　
2022/5/30/16:00
　

　
（投稿・令和2年－見直し・令和6年7月）

　今号から「固定資産税と相続税の宅地評価方法の違い」について連載します。

　まず、固定資産税と相続税の評価内容が異なる今後解説の項目を一覧表にします。
　なお、この第1回目では下記表の（1）（2）の部分を説明します。

＜固定資産税評価と相続税評価＞
　この表は相続税の全ての評価方法ではなく、奥行価格補正、側方路線影響加算、二方路影響加算、間口狭小補正、奥行長大補正等は固定資産税と相続税はほぼ同じとなっていますので省略します。

固定資産税評価と相続税評価の法的根拠

　これまでも説明してきましたが、固定資産税の土地と家屋は役所が一方的に評価・課税する「賦課課税方式」であるのに対して、相続税は納税者（相続人）により申告される「申告課税方式」である点が大きく異なります。

固定資産税評価の法的根拠

　固定資産税の根拠法は地方税法になります。さらに、その地方税法により「固定資産評価基準により評価する」ことが規定されていることから、この「固定資産評価基準」は法的拘束性が強いとされています。

　
　また固定資産税については、市町村毎の「固定資産評価事務要領」で「所要の補正」が定められていますので、細かな評価内容を確認する場合には、各市町村に問い合わせる必要があります。この「所要の補正」は市町村にもよりますが、かなりの項目が規定されています。

相続税評価の法的根拠

　相続税評価については、土地と建物等の資産の評価方法は相続税法にはなく、財産の評価に関する取扱い方法の全国的な統一を図るため、国税庁による「財産評価基本通達」により定められ、基本的にこの「財産評価基本通達」により相続税評価が行われます。

　なお、相続税については、評価の前提として「相続財産は何があるか」「相続人は誰か」「被相続人による遺言があるか」等々の調査すべき項目があるとともに、相続人間で争う「争続」ではなく「笑顔の相続」にしなければなりません。そのためには、相続税法とともに民法の相続編が重要な根拠規定ともなっています。

固定資産税と相続税の評価方法の基本

固定資産税の評価方法

　固定資産税の宅地の評価方法としては、①市街地宅地評価法（路線価方式）と②その他の宅地評価法（標準宅地比準方式）の2つがあります。

① 市街地宅地評価法（路線価方式）
　主に都市部の住宅が密集した地域における土地の固定資産税評価に用いられる方法（方式）で、路線価は地価公示価格の7割とされています。

　
② その他の宅地評価法（標準宅地比準方式）
　比較的市街化的ではない地域において用いられている方法（方式）で、状況類似地区ごとに標準宅地を設定し、評価対象宅地と宅地比準を行う方法です。

相続税宅地の評価方法

　相続税の宅地の評価方式には、路線価方式と倍率方式があります。
① 路線価方式
　路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方式ですが、固定資産税評価の市街地宅地評価法（路線価方式）と同じ方式になります。固定資産税の路線価は地価公示価格の7割ですが、相続税路線価は地価公示価格の8割とされています。
② 倍率方式
　これに対して、倍率方式は、固定資産税評価額に各地域ごとに定められた倍率を乗じて評価する方式です。

＜相続税倍率表＞

相続税建物の評価方法

　なお、建物の相続税評価は、固定資産税家屋の評価額を100％用いることになります。
　
2022/5/30/15:00
　

　
（投稿・令和2年－見直し・令和6年7月）

　今回は「一物四価」とは何か、そして「一物四価」（公的土地評価）が均衡化・適正化されていることの解説です。

　また、固定資産税評価額（路線価）はこの四価のうちの一つですが、平成6年～9年に行われた「土地の負担調整措置」に繋がっていきます。

「一物四価」とは何か

　「一物四価」とは、土地を評価・価値を指標化する際の4つの価格（評価価値）のことで、時価（実勢価格）、地価公示価格、相続税評価額（路線価）、固定資産税評価額（路線価）を指します。

時価（実勢価格）

　時価（実勢価格）は、実際に売買する場合の土地の価格です。
　過去に売買が成立した際の価格や、近隣の土地の取引価格を参考にして決められてくるのが一般的です。

　不動産売買における不動産広告（物件概要書）に掲載されている価格が実勢価格ではないかと思うかもしれませんが、その価格はあくまで売り主側の「売却希望価格」であり、それが実勢価格であるとは限りません。

　また、不動産売買の対象物件の周辺において取引事例が少ない場合や、類似するような土地の取引事例がない場合は、正確さに欠けることもあります。

地価公示価格

　地価公示価格は、毎年1月1日の価格を3月下旬頃に国土交通省により公表される土地の価格で、一般の土地取引価格の指標ともなっています。

　この価格は、地域における標準地の更地1㎡当りの正常な価格を不動産鑑定士による鑑定評価で評価されます。

　地価公示価格の鑑定評価においては、実際の取引事例を元に標準化して評価額を求めていることから、時価（実勢価格）とほぼ等しい価格と思われます。

　ただし、時価（実勢価格）は、売り主側と買い手側との取引であることや、物価変動が著しいときなどには地価公示価格と乖離することもあります。

相続税評価額（路線価）

　相続税評価額は、土地の相続税や贈与税を計算する際の基準となる価格で、その年の1月1日時点での価格が毎年7月中旬頃に国税庁により公表されています。

　相続税の路線価は、道路に面する宅地1㎡あたりの価格を基準に算出され、地価公示価格の80％の割合を目安に設定されています。

　路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に、国税庁が公表している倍率表に基づいた倍率を掛けて評価額を計算することになります。

　相続税評価額は、税金を計算する際に基準となるだけでなく、金融機関が土地の担保額を決める際にも参考にすると言われています。

固定資産税評価額（路線価）

　固定資産税評価額は、固定資産税のみならず都市計画税、不動産取得税、登録免許税などを計算する際に基準となっています。

　固定資産税路線価は、各市町村が3年に一度、3月末までに前年の1月1日を基準にした価格の見直しの結果公表されています。

「一物四価」（公的土地評価）の適正化　

　この「一物四価」の価格はそれぞれ異なるのですが、異なるにしても一定のバランスが必要であることから、平成元年に土地基本法が制定され、第17条に「公的土地評価の適正化」規定があります。

＜公的土地評価の適正化等＞
土地基本法第17条
「国は、適正な地価の形成及び課税の適正化に資するため、土地の正常な価格を公示するとともに、公的土地評価について相互の均衡と適正化が図られるように努めるものとする。」

　この「公的土地評価について相互の均衡と適正化」を図るため、次の内容が定められました。
（1）まず、地価公示価格（含む地価調査価格）を実勢価格を表示するように努めること。
（2）相続税路線価を地価公示価格の8割とすること。（平成4年度から実施）
（3）固定資産税路線価を地価公示価格の7割とすること。（平成6年度から実施）

　これを図で示すと次のようになります。

＜「一物四価」の適正化＞

「土地の負担調整措置」が実施

　ところで、土地の時価（実勢価格）と固定資産税評価額は時代の経済変化によって、大きく変わってきました。

　昭和の初期頃には、固定資産評価額は時価の7割程度でしたが、昭和末期のバブル最盛期には15％程度へと低下していました。

　そこで、上記のとおり、平成元年に土地基本法が制定され、「公的土地評価の適正化」が図られ、固定資産税路線価を地価公示価格の7割とされました。

　しかし、一挙に15％程度から7割に引き上げる訳にはいかないため、徐々に引き上げる方法としました。

　これが「土地の負担調整措置」で、これにより固定資産税の土地評価が複雑になり分かりづらくなった訳です。

　なお、「土地の負担調整措置」については、第4号で「非住宅用地の場合」、第6号で「小規模住宅用地の場合」を説明していますのでご覧ください。

　
2022/05/30/12:00