（投稿・令和2年5月－見直し・令和6年7月）

　土地（宅地）の「画地計算」は、地方税法に基づき固定資産評価基準によることとされていますが、「市町村長は、宅地の状況に応じて必要があるときは『評価事務取扱要領』で『所要の補正』をすることができる」とされています。

　この内容については、第11号及び第12号で説明していますのでご覧ください。

　
　そこで、今回は改めて「『評価事務取扱要領』と『所要の補正』とは何か」について説明します。

「評価事務取扱要領」とは

「評価事務取扱要領」は法的拘束力が無い

　「評価事務取扱要領」は、市町村毎に策定されている固定資産事務の取扱方針を定めたもので、例えば「○○市固定資産（土地）評価事務取扱要領」との名称が一般的ですが、市町村によっては異なる場合もあります。

　この「要領（又は要綱）」は法令ではありませんし、条例又は規則とも異なります。

　法令は国会の議決により制定されますし、条例は市町村の地方公共団体が法令の範囲内で議会の決議を経て制定されます。また規則は地方公共団体の長が法令の範囲内で制定します。

　一方、要領（又は要綱）は、その市町村の内部事務の取扱いについて定めたもので、法的な拘束力はありません。

要領であっても公表すべき

　とは言え、「評価事務取扱要領」は固定資産税の評価および課税の公平・公正を図るために定められているもので、納税者に対して秘匿するものではありません。

　最近（令和5年12月）、ある方の電話相談により分かったことですが、某市の固定資産税担当に評価の根拠として「評価事務取扱要領」の提出を求めたところ、「秘密なので」と断られたそうです。これは、あってはならないことです。

　多くの市町村では、ホームページに公表していますので、「固定資産評価事務取扱要領」と検索すると確認することができます。
　しかし、サイトに掲載していない市町村も相当あります。

＜グーグル目次（固定資産評価事務取扱要領）例＞

※ 令和6年1月5日検索

「所要の補正」による画地補正

「所要の補正」とは

　市町村長は、評価の均衡を図るため宅地の状況に応じ必要があるときは「画地計算法」の附表等又は「宅地の比準表」について、「所要の補正」を加えて適用することができるとされています。

＜所要の補正＞
※固定資産評価基準・宅地の評価・（一）「市街地宅地評価法」による宅地の評点数の付設
「4 各筆の宅地の評点数の付設
各筆の宅地の評点数は、路線価を基礎とし、「画地計算法」を適用して付設するものとする。この場合において、市町村長は、宅地の状況に応じ、必要があるときは、「画地計算法」の附表等について、所要の補正をして、これを適用するものとする。」

「所要の補正」による画地補正（例）

　この「所要の補正」は、価格の低下等の原因が画地の個別的要因により、その影響が局地的であること等から、その価格事情を路線価の付設又は状況類似地区の設定により評価に反映させることができない場合に、市町村単位で設けることができます。

　なお、この市町村ごとの具体的な「所要の補正」は、各市町村の「固定資産評価事務取扱要領」に規定されていますので、個別の確認が必要です。

　次の表は、全国の市町村での「所要の補正」による画地補正の実施例です（平成25年版）。

＜「所要の補正」による画地補正（市町村数）＞

　
2022/6/2/21:00
　

　
（投稿・令和4年6月－見直し・令和6年7月）

　第48号「固定資産税評価における大規模画地の評価（減価率）について」で、大規模画地の固定資産税評価について解説しましたが、それでは不動産鑑定評価で評価するとどうなるでしょうか。

　
　今回は不動産鑑定評価の＜開発法＞で評価した場合を紹介します。また、今後の大規模画地補正の検討についても触れさせていただきます。

不動産鑑定評価＜開発法＞による評価

　一般的に、不動産鑑定評価で用いられる鑑定手法は、取引事例比較法、収益還元法、原価法が主なものですが、一定面積以上の大規模画地では開発法も併せて適用します。

　開発法とは、対象不動産の面積が近隣地域の標準的な土地の面積と比較して大きい場合に価格を求める場合に、対象不動産上に宅地分譲やマンション分譲の開発を行うことを想定して、評価する方法です。

　この開発法は、求めた価格（単価）を標準画地の単価と比較することにより、大規模画地がどれほど減価するかの減価率を判断をすることに適しています。

大規模画地の画地分割の想定

　まず、開発法を適用するに当り、近隣地域から標準的な画地（標準画地）を想定し設定します。そして評価対象の大規模画地を、標準画地を基準にして分割利用することを想定した宅地分割図を作成する必要があります。
※前号（第48号）と同一の宅地分割図です。
　
＜大規模画地の分譲画地計画図（宅地分割図）＞

　
　鑑定評価では、その標準画地の価格を取引事例比較法と収益還元法から標準画地の価格（標準価格）を査定しますが、標準画地として次の土地を想定します。

＜想定標準画地＞
・面積…150㎡（戸建用地）
・道路条件…東側幅員約6ｍの公道
・標準画地の市場価格（標準価格）…300,000円／㎡
（※固定資産税路線価210,000円／㎡（標準画地価格の7割）と対応させています。）
　また、この大規模画地を宅地分譲地として利用できるように、12画地に分割し、幅員4mの通路を設定します。

分譲各画地の個別格差率及び分譲総額

　そこでまず、標準価格が300,000円／㎡とされた場合、この宅地分割図の宅地（12画地）部分の価格はどうなるかを査定します。

　次の「分譲各画地の格差補正率及び分譲総額」表にまとめてありますが、査定結果は次のとおりになります。

＜格差率＞
※方位…東（±0）、北（▲2）、南（＋1）
※規模…150㎡（±0）、170㎡（▲2）
※道路接続…角地（＋5）、間口狭い（▲3）
＜査定結果＞
・宅地部分の総面積…1,840.00㎡（153.33㎡／区画）
・総額（単価）…547,418,000円（297,500円／㎡）

＜各画地の格差補正率及び分譲総額＞

宅地造成工事費の査定

　次に、この大規模画地の造成工事費等を専門家の意見等を参考にして求めますが、宅地造成総工事費は30,948,000円となります。
　
＜宅地造成工事費＞

＜開発法＞の適用と結果の減価割合

開発計画の概要及び収支計画

　そして、開発法の適用になりますが、1.「開発計画の概要」及び2.「収支計画」は次のとおりとなります。
　2.の「収支計画」のうち、販売費及び一般管理費を分譲収入の10％とします。
　また、投下資本収益率とは、企業が事業活動のために投じた資金を使って、どれだけ利益を生み出すかの指標ですが、主に借入金利率・開発利潤・危険負担の３要素から構成され、本件では立地・開発計画等を総合的に勘案し12％と査定しています。
　
＜開発計画及び収支計画＞

開発スケジュール及び複利現価による価格

　次は、3.「開発スケジュール」と4.「複利現価による価格」、そして4.の収入から支出を控除して「開発法による価格」を求めます。

　スケジュールは3.の表のとおりですが、工事着工を6ヵ月後から、完成を12ヵ月後、販売開始を8ヵ月後、完売時を20ヵ月後としています。
　また、4.の複利現価とは、将来の一定の金額は金利分を割り引くと今いくらになるかという現在価値を表したものです。

・開発法による価格…収入（464,075,900円）- 支出（77,573,600円）＝386,502,300円
・開発法による単価…386,502,300円÷2,040㎡＝189,500円／㎡
　
＜開発スケジュール及び複利現価による価格＞

＜開発法＞適用による減価割合

　以上により、大規模画地の開発法による価格（単価）が189,500円／㎡と査定されました。
　この標準画地の価格300,000円／㎡と比較すると大規模画地（2,040㎡では）63％で減価割合は▲37％となっています。
（第36号での固定資産税の画地計算法では、これと同じ大きさの画地の減価率は標準的画地と比べて▲14％の減価でした。）

　不動産鑑定評価では、規模が2,000㎡程度で▲37％ですから、更に面積が大きくなれば減価割合も大きくなることが予測されます。

　このように市場の取引においては、規模が大きくなると、取引総額が漸減し単価も低くなっていきます（これが市場流通性です）。

　ところが、固定資産税の奥行価格補正率表では、最大減価率が＜0.80＞までとしかなっていないのです。

今後の大規模画地補正率の検討について

　最後に、今後の固定資産税評価における大規模画地補正率の検討についてです。

①  今回の＜開発法＞の検証は「画地分割が可能な大規模画地」を対象にしましたが、土地が存する地域要因や土地の個別的要因（最有効使用）は様々であることから、必ずしも上記の検証が全てにあてはまるものではありません。

　例えば高度商業地域で、規模が大きくてもビル建設が最有効使用となれば、潰地が必要無く、規模が大きくても必ずしも「大きな減価」とはならない可能性もあります。
　ただし「総額が嵩むことから買い手が限定される」ことにより、それなりの規模減価は発生します（規模の大きさにもよりますが）。

②  それにしても、固定資産税評価では「大規模価格補正は奥行価格補正で足りる」とされていますが、固定資産評価基準の奥行価格補正率が最大▲20％では減価率が小さ過ぎます。

　固定資産税の本来的性格が「資産の保有と市町村の行政サービスとの間に存在する受益関係に着目された資産税」ではありますが、「市場流通性」も考慮すべきです。最高裁判決でも、固定資産税の「適正な時価」＝「客観的交換価値」とされています。

③  ところで今後検討される、固定資産税評価における大規模画地の補正率は、奥行価格補正率に加えての減価補正であり、かつ用途地区に応じて設定することですので、全国一律の基準設定も可能な筈です。

　ここはやはり、市町村の「所要の補正」に委ねるのではなく（著しい特性がある場合は別として）、全国一律の固定資産評価基準に補正率表を設けるべきではないでしょうか。
　
2022/06/01/12:00
　

　
（投稿・平成27年－－見直し・令和6年7月）

　今回は、面積が大きい土地（大規模画地）が、固定資産税評価ではどの程度の減価になるか、その上で不動産鑑定評価ではどの程度の減価になるかを（次号）で比較検討していきます。

固定資産税評価による画地計算

　大規模画地は、次のような規模2,040㎡の土地を想定します。なお、この地域の標準的画地は150㎡と想定します。

＜地域条件等の設定＞
・ 用途地域　　　第１種低層住居専用地域
・ 建ぺい率　40％　・ 容積率　80％
・ 接面道路　6ｍ公道 　・ 路線価　210,000円／㎡
　
＜大規模画地（想定例）＞

標準的画地の画地計算

　まず、標準的画地の画地計算（1点当り評点数）を行ってみます。

　画地計算の基本は、路線価×奥行価格補正×間口狭小補正×奥行長大補正です。

　210,000円／㎡×奥行価格補正率1.00（普通住宅地区の15ｍ）×間口狭小補正率1.00（普通住宅地区の10ｍ）×奥行長大補正率1.00（奥行／間口1.5）＝210,000円／㎡（1点当り評点数）。

　この場合、標準的画地でもあるため、1点当り評点数での補正率に変化はありません。

＜奥行価格補正率表（固定資産税）＞

　※奥行価格補正とは…宅地の価格は、道路からの距離が長くなるにしたがって、また、奥行が著しく短くなるにしたがって減価するため、奥行距離に応じて補正します。

＜間口狭小・奥行長大補正率表（固定資産税）＞

　※間口狭小・奥行長大補正とは…間口が一定限度以下の狭小な宅地、又は奥行と間口の関係が不均衡な状態にある画地は、宅地本来の効用を果たすことが困難なため利用価値が減少します。

大規模画地の画地計算

　次に、大規模画地の画地計算です。

　210,000円／㎡×0.86（奥行60ｍ）×1.00（間口34ｍ）×1.00（奥行／間口1.7<2）＝180,600円／㎡（1点当り評点数）。

　この結果から、固定資産評価基準の補正率のみの適用では、大規模画地は標準的画地と比べて、▲14％減価となります。

大規模画地の活用例

　設定条件により、この地域は第１種低層住居専用地域の建ぺい率40％、容積率80％、標準的画地（面積）150㎡ですから、標準的使用は戸建て住宅用の敷地です。

　では、大規模画地はどうでしょうか。

　アパート建築が不可能ではありませんが、この土地を最も有効に活用する方法は150㎡程度の土地を12画地に分割して使用することと考えられます。鑑定評価で言う最有効使用の考え方です。

＜想定大規模画地の分割＞

　この画地分割の例では、12画地を有効な宅地として配置するためには、通路を設ける必要があります。（厳密には隅切りも必要です。）

　ところで、３大都市圏では面積が500㎡以上になると、開発行為となり、それなりの手続き等も必要となります。

　また、総額が大きくなると、個人ではなかなか買うのが難しく、開発業者が主な購入者となります。そうなりますと、市場流通性性が狭く（劣ることと）なり、実際の市場取引では、土地の単価はかなり減価されるのが通常です。

大規模画地の価格形成要因

　ところで、大規模画地とはどのような土地を指すのでしょうか。

　これには、画地規模が社会通念上絶対的に大きい場合と標準的画地規模と比較して相対的に大きい場合が考えられます。

　不動産鑑定評価の場合は、用途別に標準的画地規模を想定し、それとの比較で大規模画地を考えるという相対的な概念として把握するのが一般的です。

　土地の規模が価格へ影響する要因として、質的要因と量的要因が考えられます。

規模格差の質的問題

・潰地等……前号の大規模画地の分割例（下図）のように、標準的画地に分割利用した場合、道路が必要となりますし、更に大きな画地では公園等の公共潰地が生じます。また、造成工事費や負担金等も生じて標準的画地規模よりも価格が下がります。

・用途の多様性、高度利用……規模が大きい場合は、高層マンション、店舗・レジャー施設、学校等への用途の多様性、高度利用が可能となります。

規模格差の量的問題（市場流通性の問題）

　不動産を購入する場合は、総額が予算の範囲内であることが必要になります。

　この場合、単価と総額の問題とも関連してきます。例えば、総額が張るから割安になる、総額が小さいから買い易く割高になるなどです。

　しかし、一般的には総額が大きくなると、個人では手が出ないという面から買い手が限定される、つまり市場性が狭くなる傾向があります。

　もちろん、地価動向や景気状況とも関係する問題でもあります。

2022/05/31/12:00
　

　
（投稿・令和2年ー見直し・令和6年7月）

　今回は、「大規模画地」における固定資産税と相続税の評価方法の相違についてです。

固定資産税の大規模画地評価

　固定資産税評価では、大規模画地の格差補正は「大規模工場用地の評価」のみとなっています。

　宅地の大規模格差補正については、資産評価システム研究センターにおいて何回か研究が行われていますが、「奥行価格補正率で足りる」との見解が出されています。

　この固定資産評価基準での「大規模工場用地」は、おおむね20万平方メートル以上が「大規模格差補正」のみが認められています。

＜大規模工場用地の補正率（固定資産税）＞

相続税の大規模画地評価

広大地評価（平成29年12月以前）

　大規模宅地の相続税評価は、課税時期が平成29年12月31日以前の評価方法「広大地の評価」と、平成30年１月１日以降の評価方法「地積規模の大きな宅地の評価」に分かれます。

　広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められる宅地をいいます。ただし、大規模工場用地に該当する宅地及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適している宅地は除かれます。　

　「広大地の評価」は、かなり低目に評価されることから、相続人にとっては有利な制度でしたが、残念ながら平成29年12月31日で終了となりました。　

＜広大地の評価＞

地積規模の大きな宅地の評価（平成30年以降）

　平成30年からは「広大地」から「地積規模の大きな宅地」と名称が変わりました。
　地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地をいいます。

　ただし、次のいずれかに該当する宅地は、地積規模の大きな宅地から除外されます。
①市街化調整区域に所在する宅地
②用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
③指定容積率が400％（東京都の特別区においては300％）以上の地域に所在する宅地
④財産評価基本通達22-2に定める大規模工場用地

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地のうち、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものとなります。また、倍率地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地に該当する宅地であれば対象となります。

＜地積規模の大きな宅地の評価＞

　なお、上記「規模格差補正率」中の（B）及び（C）は、地積規模の大きな宅地の所在する地域に応じて、それぞれ次に掲げる表のとおりです。

＜（B）,（C）の補正率＞

　
2022/5/30/18:30
　

　
（投稿・令和2年－見直し・令和6年7月）

　今号は、「がけ地を有する宅地」の相続税評価と固定資産税評価です。

　「がけ地」で通常の用途に供することができないと認められる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうちに存する「がけ地」の部分が「がけ地」でないとした場合に「がけ地補正率」を乗じて計算し評価します。

　相続税評価と固定資産税評価の計算方法は同一ですが、相違点は、相続税の「がけ地補正率表」には「がけ地」の方位区分がありますが、固定資産税の「がけ地補正率表」には方位区分は無く単に「がけ地割合」のみとなっています。

「がけ地を有する宅地」の評価

「がけ地を有する宅地」の計算方法

　「がけ地を有する宅地」の計算方法は次のとおりとなります。
（1）がけ地割合→（2）1㎡当たり表点数（正面路線価×奥行価格×がけ地割合補正率）

「がけ地を有する宅地」の例

＜がけ地を有する宅地（例）＞

「がけ地を有する宅地」の相続税の計算

　上記の「がけ地を有する宅地（例）」における相続税の評価額を求めます。
◆がけ地割合…がけ地の地積÷総地積
　（8ｍ×20ｍ）÷（20ｍ×26ｍ）＝0.31
◆１㎡当たり表点数…正面路線価×奥行26ｍ普通住宅地の奥行価格補正率×がけ地補正率（南方位0.31）
　100,000×0.97×0.88＝85,360円／㎡

＜がけ地補正率表（相続税）＞

固定資産税の評価方法

　上記の「がけ地を有する宅地（例）」における固定資産税の評価額を求めます。
　評価方法は基本的に相続税評価と同じですが、固定資産税の場合は、がけ地補正率表に方位区分が無いところが違います。
◆がけ地割合…がけ地の地積÷総地積
　（8ｍ×20ｍ）÷（20ｍ×26ｍ）＝0.31
◆１㎡当たり表点数…正面路線価×奥行26ｍ普通住宅地の奥行価格補正率×がけ地補正率（0.31）
　100,000×0.99×0.85＝84,150円／㎡

＜がけ地補正率表（固定資産税）＞

　
2022/5/30/18:00