（投稿・令和5年10月－見直し・令和6年8月） ＜閲覧1位（第36号）再生版＞
※（第36号は過去の閲覧記録で第1位）

　
　宅地の評価は、各筆の宅地を評価して評点数を求め、その評点数に評点1点当りの価額を乗じて求める方法です。

　その場合、宅地の評価方法としては、「市街地宅地評価法（路線価方式）」及び「その他の宅地評価法（標準宅地比準方式）」の2通りあります。

＜宅地の評価－固定資産評価基準＞
※第3節宅地・二評点数の付設
「各筆の宅地の評点数は、市町村の宅地の状況に応じ、主として市街地的形態を形成する地域における宅地については「市街地宅地評価法（路線価方式）」によつて、主として市街地的形態を形成するに至らない地域における宅地については「その他の宅地評価法（標準宅地比準方式）」によつて付設するものとする。ただし、市町村の宅地の状況に応じ必要があるときは、主として市街地的形態を形成するに至らない地域における宅地についても、「市街地宅地評価法（路線価方式）」によつて各筆の宅地の評点数を付設することができるものとする。」

＜宅地の評価方法＞

※市街地宅地評価法「路線価方式」は第10号「固定資産税の宅地の評価方法（『市街地宅地評価法－路線価方式』」で説明してあります。

　
※過去の閲覧数では、意外にも市街地宅地評価法（以下「路線価方式」とする）より、その他の宅地評価法（以下「標準宅地比準方式」とする）の方が上位（1位）でありましたが、これは全国の8割程度で「標準宅地比準方式」が適用されているからと推測します。しかし、最近では「路線価方式」に変更されている市町村も多いようです。

「標準宅地比準方式」とは何か

　「標準宅地比準方式」は、主として市街地的形態を形成するに至らない地域における宅地の評価に適用されます。

　具体的には、家屋の連たん度が低く「路線価方式」を適用する必要が認められない地域について適用される評価方法です。

＜「標準宅地比準方式」の概要＞

　

「標準宅地比準方式」の流れ

　「標準宅地比準方式」では、道路ごとに路線価を付設せずに、状況類似地区の区分とその中で標準宅地を選定し、土地の宅地比準を行い求めます。

　宅地の価格事情がほぼ同等で広域に亘るため、路線価を付設する必要性が無い等から路線価方式を採用しない訳です。

＜「標準宅地比準方式」の流れ＞

　「標準宅地比準方式」は、次の（1）～（3）の流れとなります。

（1）状況類似地区の区分

　「標準宅地比準方式」では、まず状況類似地区に地区区分します。

　「路線価方式」では、用途地区がありますので状況類似「地域」と表現しますが、「標準宅地比準方式」では状況類似「地区」となります。

（2）標準宅地の選定と評価

　次に、その状況類似地区の中で標準的な宅地として標準宅地を選定し、標準宅地の評価額を設定します。

　これは、地価公示と地価調査がある場合はその価格の7割を、無い場合には標準宅地を不動産鑑定士が鑑定評価をして、その7割を標準宅地の適正な時価とします。

　そして、標準宅地の評点数を計算し、原則として、全ての筆（画地）の評点数を計算します。

＜状況類似地区→標準宅地＞

　
　この図のように、「標準宅地比準方式」では路線価が無く、標準宅地のみが選定されています。

（3）各筆の評点数の付設

　評点数の計算方法としては、標準宅地の比準計算により行われます。

　固定資産評価基準では、比準割合の項目として、「奥行による比準割合」、「形状等による比準割合」、「その他の比準割合」の3つの類型の相乗積により求めることとされています。

＜「標準宅地比準方式」の比準割合＞

「路線価方式」とは何か

　「路線価方式」は、主に都市部の住宅が密集した地域における、土地の固定資産評価に用いられるものです。

　「路線価方式」は、道路１本ごとに価格（路線価）をつけ、１つの同じ道路に接する土地について、すべて同一路線価から計算する方法です。

　この方式は、短時間に大量の土地評価ができること、評価後の価格に大きなばらつきが出ずに公平な課税が可能であること、地域ごとの評価バランスがとりやすいこと、などの利点があります。

＜「路線価方式」の概要＞

「路線価方式」の方法

　「路線価方式」は、次の（1）～（8）の流れとなります。

＜「路線価方式」の流れ＞

（1）用途地区の区分

　路線価の付設にあたっては、まず、大きな用途地区（商業地区、住宅地区、工業地区、観光地区）に区分され、さらに必要に応じて細区分されます。
①商業地区
　商業地区は、主として商業店舗が連続する地区で、繁華街、高度商業地区Ⅰ、高度商業地区Ⅱ、普通商業地区に区分されます。
②住宅地区
　住宅地区は、主として住宅用の宅地が連続する地区で、高級住宅地区、普通住宅地区、併用住宅地区に区分されます。
③工業地区
　工業地区は、主として工業用宅地が連続する地区で、大工場地区、中小工場地区、家内工業地区に区分されます。
④観光地区
　観光地区は、温泉街地区、門前仲見世地区、名勝地区、海水浴場地区など、一般の商業地区とは若干性格を異にする地区をいいます。

（2）状況類似地域の区分

　状況類似地域区分は、街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便による条件が「相当に相違する地域」ごとに区分します。

＜用途地区→状況類似地域＞

（3）主要な街路の選定

　状況類似地域内において、最も代表的で評価の拠点としてふさわしいものを「主要な街路」として1カ所選定します。地価公示地及び都道府県地価調査地の所在する街路は「主要な街路」となります。

（4）標準宅地の選定

　主要な街路に沿接する宅地のうちから、奥行、間口、形状等が標準的なものを標準宅地として設定します。

（5）標準宅地の適正な時価の評定

　設定された標準宅地について、地価公示価格、都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士による鑑定評価から求められた価格の7割を目途に標準宅地の「適正な時価」を評定します。

（6）主要な街路の路線価の付設

　標準宅地の「適正な時価」に基づき1㎡当たりの価格を算出し、その価格を主要な街路の路線価として付設します。

（7）その他の街路の路線価の付設

　主要な路線価を基準として、その他の街路の路線価を付設します。その他の街路の路線価の付設に当たっては、状況類似地域区分の基準（街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便）を総合的に考慮します。

＜状況類似地域→標準宅地→路線価＞

＜「路線価地域図」＞

（8）画地計算法による各筆の評点数の付設

　「路線価方式」における各宅地の評点数は、路線価に基づき画地計算法を適用してそれぞれの画地の単位当たりの評点数を算出し、これに各筆の地積を乗じて算出します。

＜画地計算法＞

　
2023/10/25/14:00
　

　
（投稿・令和5年10月－見直し・令和6年8月）

　先月（令和5年9月）中旬に、マスコミ等で盛んに「昨年と比べて商業地、住宅地ともに土地の価格は上昇した」と報道されていました。

　これは、土地の公的価格調査のうち『地価調査』の結果に基づくもので、最新の調査によるものであり正しい内容ですが、「土地の公的調査は年1回なのか」と勘違いされている方もおられると思います。
※ 『地価調査』は『（県）基準地』とも言われています。

　実は、土地の公的価格調査は年1回ではなく2回行われています。
　毎年1月1日現在の『地価公示』（公表は3月下旬頃）と、7月1日現在の『地価調査』（公表は9月中旬頃）の年2回です。

　土地の価格は時の経過によって異なってきますので、当然新しい調査（今回は『地価調査』）が最近の地価動向となります。

公的土地評価の均衡化・適正化

　ところで、公的土地評価について「一物四価」と言われています。

　「一物四価」とは、土地を評価・価値を指標化する際の4つの価格（評価価値）のことで、時価（実勢価格）、地価公示価格、相続税評価額（路線価）、固定資産税評価額（路線価）を指します。

　この内容は、第41号「『一物四価』とは何か－公的土地評価の均衡化・適正化」で説明してありますのでご覧ください。

「一物四価」とは何か

　ここで、簡単に「一物四価」を説明しておきます。

① 時価（実勢価格）とは
　時価（実勢価格）は、実際に売買する場合の土地の価格です。
過去に売買が成立した際の価格や、近隣の土地の取引価格を参考にして決められてくるのが一般的です。

② 地価公示価格とは
　地価公示価格は、毎年1月1日の価格を3月下旬頃に国土交通省により公表される土地の価格で、一般の土地取引価格の指標ともなっています。
　この価格は、地域における標準地の更地1㎡当りの正常な価格を不動産鑑定士による鑑定評価で評価されます。
　地価公示価格の鑑定評価においては、実際の取引事例を元に標準化して評価額を求めていることから、時価（実勢価格）とほぼ等しい価格と思われます。

③相続税評価額（路線価）とは
　相続税評価額は、土地の相続税や贈与税を計算する際の基準となる価格で、その年の1月1日時点での価格が毎年7月中旬頃に国税庁により公表されています。
　相続税の路線価は、道路に面する宅地1㎡あたりの価格を基準に算出され、地価公示価格の80％の割合を目安に設定されています。

④固定資産税評価額（路線価）とは
　固定資産税評価額は、固定資産税のみならず都市計画税、不動産取得税、登録免許税などを計算する際に基準となっており、地価公示価格の70％の割合を目安に設定されています。
　固定資産税路線価は、各市町村が3年に一度、3月末までに前年の1月1日を基準にした価格の見直しの結果公表されています。

『地価公示』と『地価調査』の相違

　ところで、この「一物四価」には『地価調査』が入っていません。

　『地価調査』は、事実上『地価公示』と同じ種類の公的価格制度ですが、『地価公示』がメインで『地価調査』が補完的役割と考えられています。

『地価公示の主な役割

　『地価公示』の令和５年のポイントは、全国で26,000地点（標準地）で実施されました。

『地価公示』の主な役割は、次のとおりです。

①  一般の土地の取引に対して指標を与えること
②  不動産鑑定の基準となること
③  公共事業用地の取得価格算定の規準となること
④  土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
⑤  国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること

　『地価調査』とは何か

　『地価調査』は、国土利用計画法施行令第9条に基づき、都道府県知事が、地価を抑えるために土地利用の計画を立てて、土地の取引を監視したり、制限したりするための目的で、昭和49年に制定されました。

　令和5年の「地価調査（基準地価）」は、全国で21,381地点（基準地）で実施されました。

　「地価調査（基準地価）」の主な役割は、次のとおりです。

①  都道府県の発表に合わせて、国土交通省が全国の状況をとりまとめて公表すること
②  国土交通省（土地鑑定委員会）が実施する地価公示（毎年1月1日時点の調査）と調査時期、調査地点において相互に補完的な関係にあること
③  地価が下落傾向にあるとき、平年度の土地固定資産税の引下げの指標となること

　ここに『地価公示』と『地価調査』）の相違の一覧表を掲げます。

＜『地価公示』と『地価調査』）の相違＞

　
　『地価公示』と『地価調査』のポイントの場所は基本的には異なりますが、中には同一ポイントとされている場合があります。

　この場合は同一ポイントですので、同じ場所が半年単位で公的評価されることになります。

＜『地価公示』と『地価調査』）の同一ポイント＞

　
2023/10/20/13:00
　

　
（投稿・令和5年10月－見直し・令和6年8月）

　「空き家」問題では、「空家等対策特別措置法」（以下「空き家法」）による「特定空き家」の指定がありますが、新しく「管理不全空き家」が創設されました。

　現在「空き家」問題では、家屋の取壊しだけではなく、有効活用も検討される等幅広い動きも出てきています。

　一方、固定資産税の土地評価では、家屋がある土地は住宅用地の負担調整措置による減額の特例措置がありますが、家屋を取壊して「更地」にすると、この減額特例は適用されなくなります（再建築予定地は別）。

　しかし、この「更地」については、非住宅用地（商業地等）の負担調整措置があります。

固定資産税の土地とは何か　

　まず、「更地」は間違い無く土地の部類ですので、固定資産税の根拠法である地方税法における土地の位置づけについてみていきます。

＜固定資産税に関する用語の意義＞
※地方税法341条1項2号
「土地とは、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、山林、牧場、原野その他の土地をいう」

　ところで、地方税法では用語の定義はされていませんが、具体的には不動産登記法（事務取扱手続準則）の定める通りとされています。

＜不動産登記法—地目＞
※不動産登記事務取扱手続準則第68条
「次の各号に掲げる地目は，当該各号に定める土地について定めるものとする。この場合には，土地の現況及び利用目的に重点を置き，部分的にわずかな差異の存するときでも，土地全体としての状況を観察して定めるものとする。」

　不動産登記事務取扱手続準則（68条）では23種類の地目が定められていますが、ここに主なものを掲げます。

※ここには「更地」の用語はありませんが、宅地の一形態とみることができます。

住宅用地の負担調整措置　

　固定資産税の評価において、土地は住宅用地と非住宅用地から成ります。

　まず、住宅用地とは「専ら人の居住の用に供する家屋又はその一部を人の居住の用に供する家屋の敷地の用に供されている土地」（地方税法第349条の3の2第1項）と定義されています。

　住宅用地の例としては、住宅用家屋（専用住宅・アパート等）の敷地、住宅用家屋の敷地と一体となっている庭・自家用駐車場があります。つまり、住宅用地は家屋が存在している土地ということになります。

　ところで、地方税法第349条の3の2は「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」条文なのですが、では課税標準とは何かということになります。

　課税標準額とは、税率をかけて固定資産税の税額を算出する基になる金額のことで、通常は評価額と同一ですが、住宅用地については土地の負担調整措置が適用され、特例として評価額よりも低くなります。

　土地の負担調整措置では、価格（評価額）、本則課税標準額、前年度課税標準額、今年度課税標準額からなるため、複雑な仕組みとなっています。

　ここに住宅用地の負担調整措置の仕組み（小規模住宅用地の場合）を掲げます。

＜住宅用地の負担水準と負担調整措置＞

　固定資産税の価格は地価公示価格の7割とされています。

　そして住宅用地の場合は、200㎡までが小規模住宅用地で価格に1／6，200㎡を超える部分は一般住宅用地で価格に1／3を乗じたものが本則課税標準額となります（一般住宅用地の上限は家屋面積の10倍まで）。

　次に、その年の課税標準額（今年度課税標準額）を求めるには、本則課税標準額に対する前年度の課税標準額の割合（これを負担水準と言います）を求めますが、これは前年度の課税標準額が、本則課税標準額のどこまで達しているかということです。

　そして、その負担水準に応じて今年度の課税標準額が決まってきます。したがって、今年度課税標準額＝本則課税標準額×負担水準となり、今年度課税標準額×税率＝税額となります。

非住宅用地（商業地等）の負担調整措置　

　それに対して家屋が存在しない、例えば「空き家法」の特定空き家に指定され、家屋を取り壊した場合の「更地」は、住宅用地の負担調整措置は解除され、非住宅用地（商業地等）としての負担調整措置が適用されます。

　非住宅用地（商業地等）の例としては、業務用家屋（店舗、事務所、工場、倉庫、旅館等）の敷地、外部貸駐車場（月極駐車場、コインパーキング、カーシェアリングやシェアサイクルの用地など）、資材置場、空地（＝更地）、住宅建築中の土地等があげられます。

＜商業地等とは＞
※地方税法附則第17条4項
「商業地等　宅地等のうち住宅用地以外の宅地及び宅地比準土地（宅地以外の土地で当該土地に対して課する当該年度分の固定資産税の課税標準となるべき価格が、当該土地とその状況が類似する宅地の固定資産税の課税標準とされる価格に比準する価格により決定されたものをいう。）をいう。」

　ここに商業地等（「更地」）の負担調整措置の仕組みを掲げます。

＜商業地等（「更地」）の負担調整措置＞

　この商業地等の負担調整措置の仕組みは、地方税法附則第18条に規定されています。

※地方税法の「附則」はページ項目では単に1行のみですが、枝番を含んだ条文量は膨大となっており、上記の附則第18条に商業地等の負担調整措置の仕組みが規定されていることを探すこと自体一苦労です。ただし、この商業地等の負担調整措置の仕組みは平成9年度に成立した以降変更はされておりません。（地方税法附則第18条の条文が長いため条文掲載は割愛します。）

　この商業地等の仕組みにより、住宅用地の家屋が取り壊された「更地」でも負担調整措置が行われているのです。

　そのため、「固定資産税は建物が取り壊されると、土地が『更地』になり価格が最高6倍となる」と見解がときどきありますが、これは間違いです。
　「空き家」が取り壊されて「更地」になると「6倍ではなく3～4倍となる」が正解です。

　これは、非住宅用地（商業地等）の上限価格が地価公示価格の7割から更に7割の引下げ特例が定められていることから、6分の1を廃止しても6倍にはならないのです。

　さらに商業地等では地価公示価格の6割から7割が据置ゾーンとされているため、仮に6割以下から引上げがあっても6割でストップということになるのです。

　実は、この「引上げが6割に達したら6割評価でストップ」と「古くから7割あるいは6～7割ゾーン評価にある」家屋評価との不均衡が生じつつあるのが、最近の課題の一つでもあるのです。

不動産鑑定評価での更地　

　ところで不動産鑑定評価では、「更地」について明確に定義されています。

　不動産鑑定評価基準では、①地域の種別（宅地地域）→②土地の種別（宅地）→③宅地の種別（更地）→④更地、と順に定義されています。（第２章 不動産の種別及び類型）

① 地域の種別⇒宅地地域
「地域の種別は、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられる。 宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいい、住宅地域、商業地域、工業地域等に細分される。」

② 土地の種別⇒宅地
「土地の種別は、地域の種別に応じて分類される土地の区分であり、宅地、農地、林地、見込地、移行地等に分けられ、さらに地域の種別の細分に応じて細分される。 宅地とは、宅地地域のうちにある土地をいい、住宅地、商業地、工業地等に細分される。」

③ 宅地の類型⇒更地
「宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられる。」

④ 更地とは
「更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。」
　
2023/10/02/15:00
　

　
（投稿・令和5年9月－見直し・令和6年8月）

　この「役に立つ固定資産税講座」は平成25年10月から始めましたが、100号を達することができました。

　これまでの皆様のご熱心な閲読に励まされて、ここまで到達することができました。有り難うございました。

　このブログソフト「WordPress」には、毎日の閲覧数を記録する機能であるプラグイン「Count Per Day」を搭載していますので、全ての記録が残っています。

　そこで今回は、①初号から現在までと②最近1週間の上位閲読（1位から10位まで）のナンバーを紹介することにします。

　多くの人が「固定資産税のどの内容を知りたいのか」が分かりますので、参考にしていただけましたら幸いです。

※ 過去の「閲覧数」と「順位」となりますと積み重ねですので、古い掲載が有利となりがちですので、この点を考慮されますようお願い致します。

　なお、次の①②の一覧表と該当ブログのアドレスリンクのみとさせていただきますので、各ブログはアドレス（赤字）をクリックの上ご覧いただきますようお願い致します。

① 初号から現在までの閲読状況

　
◇1位＜第36号＞（50,021回）
　・固定資産税の宅地の評価方法（「その他の宅地評価法－標準宅地比準方式」）
　
◇2位＜第27号＞（47,049回）
　・固定資産税の課税誤り（過誤納金）の返還期間－地方税法及び「過誤納金返還要綱」
　
◇3位＜第22号＞（46,188回）
　・物的（用途）非課税の例(2)－社会福祉法人等による「老人福祉施設」
　
◇4位＜第15号＞（43,911回）
　・固定資産税「減免」の要件と市町村条例
　
◇5位＜第16号＞（26,531回）
　・固定資産税（土地）の地目認定は現況主義による
　
◇6位＜第28号＞（25,225回）
　・固定資産税の課税誤りの返還期間（20年間ー国家賠償法適用）―最高裁判決
　
◇7位＜第19号＞（22,591回）
　・固定資産税の家屋とはどういうものか（基本編）
　
◇8位＜第2号＞（20,410回）
　・固定資産税は市町村税の「基幹税」で、土地と家屋は「賦課課税方式」
　
◇9位＜第13号＞（19,158回）
　・固定資産税が課税されない非課税制度とは
　
◇10位＜第24号＞（17,610回）
　・固定資産評価は相続税、不動産取得税、登録免許税でも活用
　

② 最近1週間の閲読状況

　
◇1位＜第21号＞（153回）
　・物的（用途）非課税の例(1)－私道でも「公共の用に供する道路」であれば非課税
　
◇2位＜第64号＞（92回）
　・区分所有マンションの固定資産税評価について
　
◇3位＜第29号＞（83回）
　・一般家屋の（固定資産税）床面積の算定について
　
◇4位＜第27号＞（72回）
　・固定資産税の課税誤り（過誤納金）の返還期間－地方税法及び「過誤納金返還要綱」
　
◇5位＜第22号＞（61回）
　・物的（用途）非課税の例(2)－社会福祉法人等による「老人福祉施設」
　
◇6位＜第28号＞（52回）
　・固定資産税の課税誤りの返還期間（20年間ー国家賠償法適用）―最高裁判決
　
◇7位＜第17号＞（52回）
　・固定資産税の土地面積は原則として「登記簿主義」、例外的に現況地積も
　
◇8位＜第16号＞（49回）
　・固定資産税（土地）の地目認定は現況主義による
　
◇9位＜第13号＞（48回）
　・固定資産税が課税されない非課税制度とは
　
◇10位＜第95号＞（47回）
　・私道が「公共の用に供する道路」として非課税になる場合（具体的要件）
　

ご意見・ご感想のお願い

　この「役に立つ固定資産税講座」ブログでは、固定資産税の様々な課題を取り上げてきましたが、これからも、「テーマが過去とダブル」可能性はありますが、できるだけ新しい課題の面から考察して情報を発信していくつもりです。
　
2023/09/21/20:00
　

　
（投稿・令和5年9月－見直し・令和6年8月）

　最近の夏は、「地球温暖化」を超えて「地球沸騰化」の時代とも言われ（国連グテーレス事務総長の発言）、異常気象による世界的な大災害が発生しています。

　そして、日本でも異常降雨、崖崩れ等の災害が続発し、住宅が滅失、倒壊する等の被害も発生しました。

　ところで、震災、風水害等の災害により住宅が滅失、損壊すると、その住宅の敷地となっていた土地が住宅用地として使用することができなくなってしまいます。

　そこで今回は、被災して住宅用地ではなくなった場合、固定資産税評価はどうなるかの解説です。

住宅用地とは何か（復習）

　まず、住宅用地とは何かの一部を復習します。

　住宅用地とは「専ら人の居住の用に供する家屋又はその一部を人の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの敷地の用に供されている土地」（地方税法第349条の3の2）です。

　住宅用地のうち戸建住宅の場合の固定資産税は、200㎡までが1／6（小規模住宅用地）に、それを超える面積分は1／3（一般住宅用地）に減額されることとなります。
　また、都市計画税の小規模住宅用地は1／3、一般住宅用地は2／3となります。

　なお、一般住宅用地の固定資産税1／3・都市計画税2／3は住宅の床面積の10倍までが限度となります。

＜住宅用地の仕組み（戸建住宅の場合）＞

　

「住宅用地のみなし特例」とは

「住宅用地のみなし特例」制度の趣旨

　この住宅用地は、原則として賦課期日（1月1日）の現況において現に住宅の存する土地であるものの、震災、風水害、火災等の災害により住宅が滅失し又は損壊のため取り壊された場合（以下「被災住宅用地」）には、住宅用地として認定できなくなってしまいます。

　そこで、被災住宅用地について所有者の税負担が急増することを回避し、住宅の再建を側面から支援する観点から、市町村長が「止むを得ない事由」と認定した場合には、次の「住宅用地のみなし特例」が適用されます。

　根拠法は地方税法第349条の3の3「被災住宅用地等に対する固定資産税の課税標準の特例」ですが、平成13年度、17年度、29年度に亘って改正されています。

① 平成13年度の改正
　震災、風水害等の発生後2年度分の固定資産税（以下「都市計画税も含む」）を住宅用地とみなします。

② 平成17年度の改正
　災害対策基本法に基づく避難指示等（避難勧告及び警戒区域の設定を含む）の期間が災害発生年の翌年以後に及んだ場合、住宅再建に着手し得る状況が整った後に賦課期日が到来する3年度分の固定資産税を住宅用地とみなします。

③ 平成29年度の改正
　被災市街地復興特別措置法に基づく被災市街地復興推進地域に定められた場合には、震災発生後4年度分の固定資産税を住宅用地とみなします。

震災、風水害等とは

　震災、風水害等とは、震災、風水害、雪害、落雷、噴火等の自然的災害、及び火災、爆発、事故等の人為的災害に起因して、住宅が滅失し、又は損壊した場合を指します。
　ただし、自己の放火や自己都合による建物取壊しの場合は、これに含まれません。

「止むを得ない事由」とは

　市町村長が被災住宅用地を住宅用地として使用することができない「止むを得ない事由」と認定し、「住宅用地のみなし特例」が適用される事例は、次の場合等です。

①  がれき等の処理で物理的に使用できない
②  権利関係の調整に時間がかる
③  復旧工事用の資材置場として用地を提供したため使用できない
④  経済的事情により、住宅再建まで時間が必要である

特例適用可能な所有者の範囲

　本特例措置の適用を受けることができる所有者等の範囲は、次のとおりです。

① 被災年度に係る賦課期日（1月1日）における所有者
②  震災等の発生した日の属する年の1月2日から当該震災等の発生した日までの間に土地の全部又は一部を取得した者
③  ①又は②に該当する者から相続により、土地の全部又は一部を取得した者
④  ①又は②に該当する者から土地の全部又は一部を取得した三親等内の親族
⑤  ①又は②に該当する法人についての合併又は分割により、土地の全部又は一部を取得した法人

特例対象地積の範囲

　被災住宅用地について、一部が分割譲渡された場合、又は共有関係の変更があった場合等について、特例を受ける対象地積の範囲は、次のとおりです。

一部が分割譲渡された場合

　被災住宅用地の一部について、震災等の発生した日の翌日以後に、第三者に分割譲渡された場合は、当該譲渡された部分の地積が譲渡する前の全体の地積に占める割合により、その部分を「みなし住宅用地の特例」の適用から除外します。

共有関係の変更があった場合

① 被災共用土地の場合
　被災共用土地については、建物が滅失した後についても従前と同様に、連帯納税義務の解除及び共用土地に係る税額の按分を行いますが、住宅用地とみなされる地積の算定については、通常の区分所有家屋の敷地の場合に準じます。

　すなわち、被災前の居住用部分に相当する部分の被災区分所有家屋の床面積に対する割合を元に、住宅用地とみなす部分を算定します。
　ただし、被災前に居住用であった部分の持分に対応する持分が第三者に譲渡された場合には、その持分に対応していた部分は居住部分ではなかったものとみなします。

② 被災共用土地以外の土地の場合
　新たな第三者が取得した共用持分や本来の対象者であっても被災後新たに取得した共有持分は対象としません。

「被災住宅用地」適用には申告が必要

　震災、風水害等により被災した「住宅用地のみなし特例」の適用にあたっては、所有者から市町村長への申告が必要とされています。
　
2023/09/20/08:00